مواد قانونی ونظرات فقهی و حقوقی

در بسیاری از مکانها، زارع پس از فعالیت در محل مورد اجاره، در زمین زارعی و اشجار در فهم و نگرش عرفی، صاحب حقی به نام حق زارعانه، حق ریشه، نسق و نظایر آن می شود که با پایان یافتن اجاره و تخلیه ملک، مؤجر باید مبلغی به مستأجر زارع پرداخت نماید. شبیه آنچه در املاک تجاری از حق کسب یا پیشه یا تجارت بحث می گردد. این حقی است عرفی که اگر چه در منابع فقهی اشاره ای به آن نشده است لیکن در عرف به نحو قابل توجهی پذیرفته شده و وجود داشته است. در قوانین متعدد قبل و بعد از انقلاب ازحق زارعانه سخن به میان آمده ومورد توجه قانونگذار قرار گرفته است، لیکن سالها مشروعیت چنین حقی زیر سؤال بود و دیوان عالی کشور به استناد پاره ای از فتاوی فقهی، چنین حقی را خارج از موازین توصیف می نمود .  
سرانجام هیأت عمومی دیوان عالی کشور در رأی اصراری مورخ 23/1/1379 ‎ و آنچه را بین مؤجر و زارع مرسوم بود  به توصیف تازه ای از این حق اقدام و براساس تبصره 2 ماده5،لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب 18/11/1358 و ماده31، آیین نامه قانون ثبت و انصاف توصیف نمود .عنصر اساسی حق زارعانه که در واقع نوعی حق تقدم است، کار و فعالیت انسان در ملک زراعی است،به نظر می رسد حق زارعانه نوعی حق مالی است که در تقسیم بندی اموال در رسته حقوق همانند حق کسب و پیشه و تجارت حق تحجیر و غیره قرار می گیرد. این حق بر مبانی مختلف از جمله قانون و رویه قضایی استوار است. از مطالعات انجام شده معلوم گردید، اگر چه در نگاه اول عرف مبنای حق موصوف است لیکن نقش عرف تنها در تشخیص موضوع و تعیین مصادیق کاربرد دارد و از آن نمی توان به عنوان مبنا و منبع حقوق نام برد. حق زارعانه در قوانین متعددی مورد اشاره و پذیرش واقع شده و رویه قضایی کشور نیز نظر به پذیرش آن داشته و در آراء بسیاری که از دادگاهها صادر شده حکم به پرداخت حق زارعانه به نفع زارع داده اند.[1]
در حقوق ایران عقدی بنام مزارعه وجود دارد .این در ماده ۵۱۸ قانون مدنی ایران تعریف شده‌است .در این عقد چون زارع ریشه کشت خود را با اذن و اجازه مالک در زمین ایجاد نموده‌است و از طرفی مطابق قاعده فقهی (حقوقی الزع للزارع و لو کان غاصب)، ریشه موجود در زمین متعلق به زارع است حتی بعداز اتمام عقد مزارعه، ریشه حقی را برای زارع درزمین مالک ایجاد می‌نماید که اصطلاحاً بدان حق ریشه می‌گویند. [2]
حق زارعانه با وجود اینکه، یک حقوق تأسیسی عرفی است ،اما متروک از نظرات فقهی و حقوقی نمانده و با استفتائاتی که از حضرات آیات عظام به عمل آورده شده ،معظم لهم ، بعضاً به لحاظ بومی بودن و شناخت بیشتر از حق مزبور ، با قبول صریح حق زارعانه ، نظراتشان را ابراز نموده اند که به شرح الذکر به بیان و تحلیل و تفسیر نظرات مزبور می پردازیم .
ابتدا سوالی را که در استفتاء از تمام حضرات آیات عظام و اساتید حقوق ذیل الذکر بجز آیت الله مکارم شیرازی و مرحوم آیت الله احمدی میانجی (که ایشان در نامه ای که خطاب به رئیس سابق دادگستری شهرستان میانه نوشته اند ابراز نظر فرموده اند.) به طور یکسان بکار برده اند، جهت پرهیز از تکرار آن و ایضاً عدم اطاله کلام ، عیناً درج می نمایم و آن عبارت است از اینکه : « آیا حق زارعانه یا اولویت رعیتی که اقتباسی است کاملاً عرفی که مورد شناسائی قانون گذار نیز قرار گرفته و بر مبنای آن صاحبان چنین حقوقی در قبال واگذاری آن ، مبالغی از مالک زمین (نوعاً به هنگام انتقال ملک) اعم از آنکه قراردادی وجود داشته باشد یا نه ، می گیرند؛ شرعاً و قانوناً قابل مطالبه است یا نه ؟ »
1- آیت الله روحانی : « ظاهر سوال این است که این حق مانند حق سرقفلی است. چنانچه امر عرفی عام و قانونی باشد. پس زارع که زمین را از مالک اجاره می نماید یا با معامله دیگری، زمین را به زارع می دهد یک شرط صریح یا ضمنی در عقد است که مالک اگر بخواهد ملک را انتقال بدهد باید حق زارع را بدهد در این صورت باید مالک زارع را بدهد. خصوص در صورت شرط صریح . » [3]
همان طور که از منطوق فتوی مستفاد می گردد آیت الله روحانی تمسکا به ارتکاز عرفی و قانونی ، ضمن تشبیه حق زارعانه به حق سر قفلی ، علت موجده حق زارعانه را یک شرط صریح یا ضمنی ، خصوصاً شرط صریح در قالب عقد اجاره یا عقود دیگر می دانند. بدین توضیح که ، حین انعقاد عقد اجاره یا عقود دیگر مانند مزارعه و غیره ، اگر اعم از صریح و ضمنی ، شرط شود که هر گاه مالک بخواهد ملک را انتقال بدهد حق زارع را بدهد که نظر به لزوم عقود مذکور ، بایستی حق زارع را بدهد. کما اینکه در سرقفلی نیز این نوع از شروط مجعوله ، متداول و مرسوم است پس در حقیقت ایشان حق زارعانه را در قالب شرط مضبوط در عقود لازمه از جمله عقود اجاره و مزارعه می دانند ولو اینکه، شرط مذکور ، شرط ضمنی و غیر صریح باشد که این چنین شرطی نیز با ملاحظه ارتکاز عرفی حق زارعانه ، محرز و مسلم است. مالاً اینکه، مشارالیه حق زارعانه را در قالب شروط صحیح گنجانیده شده در عقود لازمه قبول می نمایند و آن را به حق سرقفلی تشبیه نموده اند .
[1] –  عباس همتی، بررسی مبنا و ماهیت حق زارعانه، ص 17.
[2] –  مذاکرات و آرای هیات عمومی دیوانعالی کشور، 1379، چاپ اول، 1382، دفتر مطالعات و تحقیقات دیوانعالی کشور، چاپ ششم.
[3] –  اکبر عراقی، حق زارعانه یا اولویت رعیتی در حقوق ایران، ص 97.
لینک جزییات بیشتر و دانلود این پایان نامه:
بررسی حق زارعانه در قوانین موضوعه و منابع فقهی